Cu toate acestea, stocul total de spatii de birouri livrate in 2012 nu a depasit, cu cei aproximativ 92.000 de metri patrati livrati in piata, nivelul inregistrat la sfarsitul anului 2011, care a fost considerat anul cu cel mai scazut volum de livrari dupa 2004.Pentru urmatorii doi ani sunt anuntate noi livrari care vor insuma circa 140.000 mp, dezvoltate in zonele de centru-nord si vest ale Capitalei, astfel incat si numarul tranzactiilor de pre-inchiriere va creste. In piata se remarca, deja, o tendinta de consolidare si extindere a companiilor multinationale care se va concretiza prin inchirierea unor spatii in proiecte noi, localizate in zone usor accesibile.Cele mai importante cladiri de birouri livrate in 2012 au fost Bucharest Tower Center (21.300 mp), sediul UniCredit Tiriac (15.000 mp) si prima faza din AFI Business Park, care cuprinde o suprafata inchiriabila de 13.700 mp.,,Faptul ca Bucurestiul are un spatiu de birouri de doua milioane de metri patrati raportat la 2,5 milioane de persoane, comparativ cu Praga care are trei milioane metri patrati de spatiu de birouri pentru 1,3 milioane de oameni, ne arata ca Bucurestiul are un potential mare de crestere. In plus, vedem o tendinta a companiilor de IT de a-si reloca si consolida o parte din operatiuni in Romania”, a precizat David Hay, CEO AFI Europe Romania, la deschiderea oficiala a AFI Park 1.Austriecii de la S+B Gruppe AG au adus, pe piata Capitalei, peste 2.750 metri patrati de spatii de birouri si 1.200 mp spatii comerciale in cladirea Magheru One, printr-o investitie totala de circa 20 de milioane de euro.Achizitionarea, de catre NEPI, a City Business Centre (CBC) Timisoara a reprezentat singura tranzactie reper din oras si prima cladire de birouri de clasa A tranzactionata in afara Bucurestiului. Deal-ul consta in preluarea a trei cladiri existente, precum si cumpararea in avans a altor doua cladiri din proiect care urmeaza sa fie construite. Suprafata inchiriabila totala a proiectului va fi de 45.000 de metri patrati, iar valoarea acestuia a fost estimata la circa 80-90 de milioane euro.Toamna anului 2012 a adus pe piata imobiliara din Romania compania suedeza Skanska care a achizitionat un teren de 15.000 de metri patrati pe care va dezvolta proiectul de birouri Green Court Bucharest. Proiectul include trei cladiri de birouri, ce vor avea o suprafata inchiriabila totala de 52.000 de metri patrati. Skanska este si antreprenor general, iar constructia este de asteptat sa inceapa in primul trimestru al anului 2013.”Tinand cont ca proiectele anuntate in ultimele luni vor incepe sau au inceput recent procesul de pre-inchiriere, competitia se va accentua in zona Floreasca – Barbu Vacarescu. Livrarea acestor dezvoltari este planificata pentru 2013 – 2015, perioada in care o mare parte a contractelor existente vor ajunge la maturitate”, a spus Viorel Opait, director la Colliers International Romania.Piata inchirierilor a fost dominata de sectorul IT&C. Acest sector a detinut in 2012, peste 56% din volumul total de spatii inchiriate.Rata medie de neocupare a spatiilor de birouri la nivelul Capitalei a ramas constanta in semestrul al II-lea al anului 2012, fiind de 17,5%. Rata reala este, insa, cu 1-2% mai mare din cauza spatiilor disponibile pentru sub-inchiriere.Spre finalul anului 2012, chiriile au ramas la un nivel constant pentru cladirile de birouri situate in locatiile de business premium ale Capitalei, fiind cuprins intre 18,5-19,5 euro/mp/luna. In zonele semi-centrale, nivelul chiriilor au variat intre 13 si 16 euro/mp/luna, iar in zonele de business de la periferia Bucurestiului s-au inregistrat valori mai scazute, cuprinse intre 9 si 12 euro/mp/luna. In 2012, o crestere usoara a chiriilor a fost inregistrata in zona centrala a Capitalei si in centru – nord.Durata medie a contractelor de inchiriere – un criteriu important pentru investitorii aflati in cautarea de solutii pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului, a fost influentata, in 2012, de incertitudinea economica si de instabilitatea din piata de inchirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durata de trei ani sau cu optiune de iesire din contract (break-option) au devenit o practica des intalnita in piata, ceea ce afecteaza atractivitatea cladirilor de birouri ca produs de investitii. Pe masura ce economia se stabilizeaza, chiriasii vor fi din nou dispusi sa incheie contracte pe termene mai lungi, setand astfel premisele pentru un interes crescut din partea investitorilor si pentru reluarea activitatii in piata. Majoritatea investitorilor (si a bancilor) sunt interesati de contractele de inchiriere semnate pentru o perioada de minimum 5 ani, fara break-option. Pentru a atrage interesul investitorilor, aceasta ar trebui sa devina regula in piata locala de birouri. In lipsa unor date comparabile suficiente, evaluarea randamentelor de investitii continua sa se bazeze pe estimari in functie de dinamica cererii si a ofertei.In ceea ce priveste stocul total de spatii industriale moderne, acesta a ajuns in Romania la aproximativ 1,5 milioane de metri patrati, din care circa 900.000 mp sunt concentrati in Capitala.In primul semestru din 2012 nu au fost finalizate noi spatii industriale si logistice in Bucuresti, volumul acestora ridicandu-se, in trimestrul III, la 15.000 mp, reprezentand extensia depozitului companiei de logistica DSV in cadrul parcului logistic West Park, situat la 13 km de Bucuresti, pe Autostrada A1 Bucuresti – Pitesti.In 2012, volumul inchirierilor a atins un nivel de aproximativ 46.000 mp in Bucuresti. Spre comparatie, pe tot parcursul anului 2011, in Bucuresti a fost inchiriat cel mai mare volum de spatii industriale din perioada de criza (incepand cu anul 2008) – 110.000 de metri patrati.Lista celor mai semnificative tranzactii include 15.000 mp situati in cadrul parcului logistic detinut de Portland Trust inchiriati de DSV, si 5.000 mp in Phoenix Logistics Park (Aviva), inchiriati de catre DB Schenker.Comparativ cu 2011, cand volumul inchirierilor a atins cel mai inalt prag din 2008, in primele noua luni ale acestui an tranzactiile au scazut la nivelul inregistrat in 2009, comparabil cu anul 2004, cand chiriasii au fost extrem de precauti.”Desi contextul acestui an a fost unul deosebit de provocator, am remarcat recent interesul a numeroase companii din diferite sectoare – logistica, retail, telecom si farmaceutic – de a se extinde sau de a patrunde pe piata din Romania. Suntem, asadar, optimisti ca anul 2013 va aduce o dinamizare in ceea ce priveste cererea de spatii logistice si industriale”, a declarat Rodica Tarcavu, director al Departamentului Industrial din cadrul DTZ Echinox.Rata de neocupare pentru depozite industriale si logistice de clasa A situate in Bucuresti a ramas constanta in primele noua luni ale anului 2012. Drept urmare, spre finalul anului 2012, rata de neocupare pentru proprietatile premium situate in Bucuresti s-a incadrat in valori cuprinse intre 10 si 13%.In orase precum Timisoara, Arad si Ploiesti, cunoscute ca fiind cele mai importante centre logistice, rata de neocupare ramane inca ridicata, situandu-se la valori intre 13 si 15%.Pentru depozitele de clasa B chiriile solicitate variaza intre 2,5 si 3 euro/mp/luna, remarcandu-se o mai mare flexibilitate a proprietarilor de spatii logistice in relatia cu acele companii care si-au restrans activitatea sau si-au redus considerabil costurile operationale.In 2012, multe fonduri de private equity active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene – devenite, pe parcursul anilor, principalii jucatori din piata – fie au ajuns la finalul mandatului sau si-au atins tinta de investitii si au iesit de pe piata locala pentru a strange noi capitaluri. Fondurile cu capital privat vor reveni pe piata in 2013 cu resurse proaspete, dar si cu mandate de investitii extinse la nivel regional, ceea ce va antrena Romania in competitie directa cu alte tari pentru atragerea investitorilor …
