O familie, o casă 2022. Șapte recomandări esențiale pe care ți le oferim, după ce am discutat cu băncile (II)

La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum să aleg oferta care mi se potrivește cel mai bine? La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să obțin un scor cât mai bun la bancă? Acestea sunt doar câteva întrebări pe care orice solicitant de credit ipotecare și le pune. Așa că am discutatcu băncile pentru a-ți putea face câteva recomandări.

Roxana Cristea, ING BankFoto: Hotnews

Astăzi, răspunsurile primite de la Roxana Cristea – Lending Tribe Lead, ING Bank

La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum să aleg oferta care mi se potrivește cel mai bine?

Analizează, în primul rând, ofertele băncilor cu care îți dorești să colaborezi. Verifică ofertele primite de la acestea și asigura-te că, pe lângă suma împrumutată și dobândă, acestea conțin: taxa de evaluare, taxa de procesare a plății în contul vânzătorului (dacă există), taxa RNPOM de înregistrare și ștergere, taxa ANCPI, costul cu asigurarea proprietății, costul cu asigurarea de viață (dacă ai optat pentru ea), după caz, comisionul de garantare plătit către FNGCIMM în luna decembrie a fiecărui an. Astfel, din punct de vedere economic, vei putea face o comparație între oferte.

Mergând mai departe, voi adăuga și ce se întâmplă după ce ai luat creditul și te-ai mutat în noua locuință. Pentru că vorbim de o relație de lungă durată cu bancă, ar trebui să ții cont și de cum se întâmplă rambursarea și gestionarea creditului. Ar trebui să fie un proces simplu și fără bătăi de cap, preferabil 100% online și gratuit. Mai mult, dacă te muți și cu salariul la o altă bancă odată ce ți-ai făcut creditul, asigură-te că ai la dispoziție produse și servicii bancare ce îți îmbunătățesc și simplifică viața.

Cum să-mi aleg maturitatea creditului: pe perioada maximă permisă ca să am o rată mai mică sau pe o scadență mai redusă, dar cu o rată mai ridicată? Ce ar trebui să știu ca să iau decizia cea mai bună?

O scadență redusă înseamnă o dobândă totală de plată mai mică și este opțiunea mai economică pe termen lung. Însă o rată mare poate să pună presiune pe bugetul lunar și te-ar putea împiedica să faci alte achiziții sau să faci față fluctuațiilor în dobânda variabilă (implicit și a ratei lunare pe care o plătești). Indiferent de abordarea pe care o alegi, este important sa eviți supra îndatorarea, iar rata să reprezinte cel mult 30% din veniturile tale lunare. Mai mult, este indicat să ai niște bani puși deoparte pentru câteva luni, în cazul în care întâmpini dificultăți în perioada de credit.

Cât timp durează decizia de aprobare/respingere a dosarului? E nevoie și de prezența fizică la bancă sau totul merge online?

Aprobarea dosarului în cazul Noua Casă are trei etape. În primul rând este aprobarea financiară pe baza veniturilor tale. ING îți oferă aprobarea pe loc dacă ai veniturile raportate la ANAF sau a doua zi în cazul în care nu sunt raportate. Apoi, urmează aprobarea imobilului, care durează în medie trei săptămâni. Iar ultima etapă este aprobarea finală, inclusiv validarea cu FNGCIMM. Cu totul, întreg procesul durează patru săptămâni în medie, de la vizita la ING Office până la semnarea și transferul banilor către vânzător. Pașii sunt:

1. Intri pe ing.ro și completezi formularul de contact pentru programarea unei vizite în ING Office-ul ales.

2. Te prezinți în ING Office cu buletinul, unde primești aprobarea financiară pe loc dacă ai veniturile înregistrate la ANAF. Dacă nu ai cont deja la ING, ți se va deschide unul.

3. Consultantul plasează o comandă pentru evaluator și solicită o opinie de la notar cu privire la aspectele de legalitate ale documentelor de proprietate. Dacă încă nu ai găsit imobilul, acest pas va avea loc ulterior.

4. Evaluatorul te sună pentru a stabili o zi și o oră pentru inspecție. Nu este obligatorie prezența ta, dar e obligatoriu să fie în prezența vânzătorului/ a agentului imobiliar sau a unui reprezentant din partea dezvoltatorului.

5. Banca primește raportul de evaluare și opinia notarului și îl analizează împreună cu documentele tale.

6. După aprobarea lui, banca trimite dosarul tău și către FNGCIMM pentru validare.

7. Odată obținută și validarea de la FNGCIMM, consultantul ING va face o programare la notar în ziua agreată de toate părțile implicate. Tot în aces pas, primești contractul de credit și contractul de garantare pentru a le parcurge.

8. Vei încheia asigurarea oboligatorie a locuinței în ING Office, vei plăti comisionul de gestiune FNGCIMM pentru primul an, vei constitui depozitul colateral în valoarea a trei rate lunare și se semnează contractul de credit.

9. Semnezi contractul de garantare și contractul de vânzare-cumpărare la notar, iar banii sunt transferați vânzătorului în contul indicat de acesta.

La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să obțin un scor cât mai bun la bancă? Ce acte suplimentare aș putea să depun la dosar sau ce ar trebui să știu/fac ca analiza să fie cât mai rapidă?

Pentru a face o cerere în ING Office, vei avea nevoie de cartea de identitate. Poți aduce documentele pe care le ai de la prima vizită, dacă ai găsit deja locuința. Într-un dosar Noua Casă complet se află:

• Opinie notar, pe care o ceri prin e-mail unui notar autorizat oferindu-i datele imobilului. Recomandăm să obții această opinie înainte de a semna un antecontract dacă se poate, pentru a putea economisi bani în cazul în care notarul semnalează că imobilul are probleme. La ING, consultantul te ajută și solicită această opinie pentru tine.

• Antecontractul de vânzare-cumpărare pe care îl închei cu proprietarul actual;

• Actele de proprietate ale imobilului: act de proprietate, cadastru, extras de carte funciară, intabulare (în copie, originalul fiind prezentat la notar). ING acceptă și extrasul de carte funciară pentru informare eliberat online, de pe site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară: epay.ancpi.ro;

• Declarația Noua Casă pe care o vei completa în ING Office alături de consultant;

• Certificatul energetic pe care îl obții de la vânzător, în urma unei vizite a unui auditor energetic.

• Actul/Actele de identitate al/ale proprietarului/proprietarilor imobilului pe care îl vei cumpăra (în copie, originalul fiind necesar la notar).

Ca analiza să fie mai rapidă, asigură-te că îndeplinești toate condițiile de eligibilitate ale creditului pe care vrei să-l cumperi.

Banca ia în considerare, de asemenea, și dacă ai avut un comportament de plată responsabil la alte credite, dacă ai un loc de muncă stabil, dacă aduci un coplătitor și dacă suma este mare pentru veniturile tale. Apoi, banca analizează dacă imobilul nu are sarcini și dacă vânzătorul nu l-a obținut prin căi nelegale sau dacă nu are drepturi depline asupra lui.

5. Vor creste dobânzile la împrumuturile ipotecare în 2022 /2023? Să aplic pentru un credit acum sau să mai aștept?

Noua Casă este un credit cu dobândă variabilă, ce se calculează ca IRCC + marja fixă a băncii. Vedem deja creșteri ale IRCC, în T2 față de T1 care se vor reflecta și în suma pe care o vei plăti lună de lună.

Decizia de a cumpăra sau nu trebuie bazată pe un calcul realist în ceea ce privește posibilitatea de a plăti un avans (preferabil mai mare decât minimul cerut), posibilitatea de a susține o rată lunară într-un mod care să nu îți deterioreze calitatea vieții dacă aceasta fluctuează și posibilitatea de a-ți amenaja locuința fără a te îndatora și mai mult.

Dacă ești îngrijorat de fluctuațiile de dobândă, există alternative la programul Noua Casă – creditele cu dobândă fixă pentru o anumită perioadă. În cazul ING, la creditul ipotecar 7FIX vei avea o rată fixă timp de șapte ani, urmând ca în anul opt să treci la dobânda variabilă calculată IRCC + marja băncii.

Încă nu știu dacă să îmi iau o locuință sau să rămân în chirie. Cum pot lua cea mai bună decizie? La ce indicatori ar trebui să mă uit?

Prima direcție în care ar trebui să te uiți ține de obiceiurile tale, de aceea îți recomandăm un exercițiu de economisire înainte de a-ți lua un credit. Timp de câteva luni, comportă-te ca și cum ai avea o rată lunară.

Pune suma aceea deoparte în fiecare lună și vezi în ce fel îți afectează stilul de viață. La sfârșitul exercițiului o să îți dai seama dacă plata lunară a unei rate e ceva ce poți face pe termen lung și, la fel de important, vei și avea niște bani puși deoparte pentru avans sau amenajare.

Al doilea sfat este să faci un calcul între chirie și simularea unei rate de pe website-urile băncilor, precum și de ce bani ai nevoie pentru a lua creditul și pentru a amenaja locuința. Când vine vorba de un credit Noua Casă, sunt mai multe costuri de care trebuie să ții cont, pe lângă avans:

• Costurile cu evaluatorul;

• Costurile cu notarul;

• Depozitul colateral, adică trei luni de rate;

• Alte taxe precum Cartea Funciară, RNPM, polițele de asigurare etc.

Prietenii îmi spun să caut banca (virgulă) care îmi asigură mare sumă împrumutată și acolo să solicit împrumutul. E greșit acest sfat? De ce?

Alegerea băncii nu se rezumă la suma pe care o poți împrumuta, ci la pachetul întreg de servicii și după acordarea creditului, de exemplu rambursarsa fără să mergi la bancă, posibilitatea de a-ți schimba data plății etc. Apoi cel mai bine este să ai o abordare mai sănătoasă din punct de vedere financiar și să faci un calcul bazat pe veniturile tale și stilul de viață pe care îl ai în prezent. Pe scurt, cât poți plăti lunar.

O nouă locuință ar trebui să vină cu bucurie, nu să devină o povară. Mai mult, vorbim despre un credit de durată lungă, timp în care pot apărea situații care să îți dea bugetul peste cap. Ai nevoie de o marjă de eroare care să îți permită să economisești pentru astfel de situații și să le poți face față în cazul în care apar.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *