La aproape un an si jumatate de la integrarea in Uniunea Europeana, piata spatiilor de birouri se confrunta cu un dezechilibru intre cerere si oferta, fapt ce favorizeaza inmultirea contractelor de pre-inchiriere, prin care companiile isi securizeaza sediul dorit cu mult timp inainte de finalizarea imobilelor. Aceasta procedura are o influenta pozitiva asupra pietei investitiilor, intrucat numarul mare de cladiri preinchiriate conduc la scaderea riscului investitiei.
Atat Romania cat si Bulgaria se caracterizeaza prin dinamismul segmentului de birouri in ciuda faptului ca in capitalele ambelor state livrarea mai multor proiecte de anvergura este asteptata in perioada 2008 ? 2010.
Lipsa terenurilor din zonele centrale a condus la cresterea nivelului chiriilor in asa-numitul Central Business District si dinamizarea cererilor pentru zonele secundare. Daca in Bucuresti o cladire de clasa A are chirii cuprinse intre 17 si 24 de euro/mp, la Sofia valorile sunt comparabile, insa usor mai scazute, respectiv 14 -23 euro/mp. Cele doua capitale se diferentiaza insa la capitolul oferte: stocul de spatii este in acest moment de 1,7 mil mp de birouri in Bucuresti si de doar aprox. 850.000 mp in Sofia, zonele secundare cantarind aproximativ 50%, respectiv 40% din totalul ofertei.
Segmentul office a fost caracterizat in ambele orase de extinderi si relocari si intr o mai mica masura de noile companii intrate pe piata. In Sofia rata de neocupare se mentine inca ridicata ? aproximativ 5.5%, in comparatie cu cea inregistrata la Bucuresti: 0,02% pentru cladirile de clasa A si 3% pentru cele de clasa B si C. Capitala Bulgariei manifesta o cerere mai redusa de imobile clasa A, intrucat o serie de astfel de proiecte au fost livrate in al doilea trimestru al anului curent, determinand inregistrarea unei rate de neocupare mai mare comparativ cu spatiile de clasa B.
Cat priveste sectorul IMM-urilor, putem afirma ca la Sofia acestea au fost extrem de active pe segmentele 150-350 mp, in vreme ce la Bucuresti aceste companii s au confruntat cu o lipsa acuta a spatiilor disponibile cauzata de numarul redus al ofertelor dar si de atitudinea proprietarilor, care nu agreeaza intotdeauna varianta inchirierii de suprafete mici si medii.
Atat in Romania cat si in Bulgaria, clientii devin din ce in ce mai informati, enuntand criterii ce vizeaza un nivel calitativ superior. Tot mai multi prefera proiectele complexe, localizate aproape de centrul orasului, preferinta justificata de complexitatea facilitatilor oferite: galerii comerciale, restaurante, cafenele, locuri de relaxare. Un exemplu edificator in acest sens este succesul urias de care s-au bucurat parcuri de afaceri precum Sema Parc, unde primele doua cladiri de birouri au fost pre inchiriate aproape integral cu mai mult de 1 an inainte de finalizare.
Nivelul ridicat al cererii atrage in continuare investitori in cele doua capitale, ce se vor transforma in decurs de 3-4 ani din piete emergente in piete mature, capabile sa genereze oferte pentru toate categoriile de companii, dezvoltand proiecte sustenabile care sa reduca cheltuielile de mentenanta si sa creasca nivelul de confort asigurat angajatilor.
