Noul proiect de lege a chiriilor si abundenta tranzactiilor de inchiriere la nivelul capitalei au transformat zvonurile si previziunile pe aceasta tema intr-un subiect de interes general. Conform specialistilor agentiei de consultanta imobiliara Esop, reglementarile prevazute de mult controversata lege vor afecta doar inchirierile de locuinte obisnuite, in timp ce segmentul lux nu va avea de suferit. Aceiasi specialisti subliniaza ca „negocierea, si nu legea chiriilor, ramane piatra de incercare a inchirierilor de lux”.
Aruncand o privire peste preturile la care se inchiriaza aceste locuintele si comparandu-le cu cele intalnite la marile capitale europene, ne-am putea consola cu gandul ca, indiferent ce s-ar intampla, acestea nu vor putea sa mai urce prea mult. In timp ce chiria pentru un apartament cu un dormitor poate ajunge la 2000 de euro/luna, o vila in centru, cu 4-6 camere, se inchiriaza la preturi ce pot ajunge pana la 9000 de euro/luna.
Apartamente cu 1 dormitor 1500-2000 Eu/luna
Apartamente cu 2 dormitoare 2000-3000 Eu/luna
Apartamente cu 3-4 dormitoare 3000-10.000 Eu/luna
Vile in oras (4-6 camere) 3500 ? 9000 Eu/luna
Vile in Iancu Nicolae, Pipera (4-6 camere)- 1500 ? 6000 Eu/luna
Se pare ca pentru aceasta categorie de locuinte opteaza, de regula, angajatii companiilor multinationale, de cele mai multe ori cetateni straini, carora angajatorii le deconteaza acest gen de cheltuieli. Asadar, „in acest caz, prevederile stipulate de lege se aplica deja in virtutea cutumelor existente pe piata, inclusiv declararea/inregistrarea contractelor la Administratia Financiara de catre proprietarii persoane fizice, dovada care le este necesara acestor chiriasi pentru decontare in cadrul companiilor in care lucreaza. Deci pe acest segment nu se preconizeaza o crestere a chiriilor. O astfel de majorare este insa de asteptat pe segmentul inchirierilor de apartamente in blocurile obisnuite, adresate clasei medii, si in tranzactiile realizate de la persoana fizica la persoana fizica”, a explicat Irina Petrescu, partener in cadrul Esop.
Conditiile de inchiriere pe piata rezidentiala
Negocierea contractului de inchiriere este cel mai important pas din cadrul tranzactiei, pentru ca, pe parcursul acesteia, pot aparea multe probleme, multe situatii-cheie si chiar puncte de ruptura in negocierea dintre cele doua parti. Fiecare etapa si fiecare punct al contractului depind, la un moment dat, de abilitatile de negociator ale partilor si, mai ales, ale brokerului care intermediaza tranzactia.
In privinta termenului de inchiriere, o cerere expresa a chiriasului pentru mobilarea apartamentului poate implica prelungirea perioadei de inchiriere pana la doi ani, astfel incat proprietarul sa fie cointeresat in realizarea acestei investitii.
Pe acelasi principiu, de multumire a ambelor parti, se stabileste si pretul. Pentru o reducere de pana la 10% din pretul de lista se poate gasi varianta unui avans mai mare, de obicei plata pe 6 luni, iar penalitatile de intarziere vor fi agreate de comun acord, procentul cel mai des intalnit fiind de 0.1%.
Prima plata consta in achitarea avansului, adica in primele 2-3 luni chirie platita in avans si plata garantiei care de obicei consta in echivalentul unei luni de chirie. In cazul chiriasilor companii romane, plata chiriei se poate realiaza doar in Ron, din cauza legislatiei in vigoare.
Data de incepere a contractului trebuie sa fie cat mai apropiata de momentul negocierii, deoarece, din punctul de vedere al proprietarului, decalajul dintre cele 2 momente este perceput ca o pierdere de chirie.
In privinta conditiilor de denuntare unilaterala a contractului, chiriasul are dreptul de a denunta unilateral contractul inainte de terminarea acestuia, cu o notificare de 60 de zile. Pentru denuntarea contractului inainte de terminarea primului an, se poate aplica o penalitate constand in pierderea integrala a depozitului de garantie in favoarea proprietarului.
Garantia se va executa de catre proprietar doar in anumite cazuri specificate in contract (cum ar fi intarzieri la plata, acoperirea unor daune aduse apartamentului sau facturi care vin cu intarzire de 30 de zile fata de momentul predarii apartamentului) si nu se va compesa in nici un caz cu plata chiriei pe ultima luna.
Discutabila este predarea apartamentului in aceeasi stare in care a fost primit, deoarece exista uzura normala unei folosiri de 1 sau 2 ani. De obicei, se accepta termenul de uzura normala, asa cum este definit prin lege.
Dat fiind faptul ca solutii care sa multumeasca ambele parti contractante se pot gasi oricand daca se negociaza suficient si responsabil. E important ca viitorul chirias sa dialogheze cu brokerul care mediaza tranzactia, expunandu-i foarte clar ceea ce doreste inainte de a discuta cu proprietarului, astfel incat tranzactia sa nu fie pusa in pericol de false probleme.
