Daca pana acum pre-inchirierea spatiilor de birouri reprezenta cea mai intalnita solutie aleasa de firmele multinationale si de companiile locale de talie medie si mare, incepand cu sfarsitul anului 2007 si inceputul anului 2008 aceasta optiune devine interesanta si pentru o parte a IMM-urilor.
Desi exista perceptia ca in Bucuresti se construieste mult, oferta de spatii de birouri nu tine pasul cu cererea si exista in continuare un decalaj care face sa creasca din ce in ce mai mult presiunea securizarii spatiilor de calitate. Pentru solicitari de 300-900 mp, cladirile de birouri de talie medie sunt inca putine pe piata, iar proiectele de dimensiuni mari, cum ar fi parcurile de afaceri, ofera alternative limitate, pentru ca merg aproape intotdeauna pe inchirierea spatiilor cu 6-9 luni in avans. Cat despre companiile ce vizeaza suprafete mari, intre 2.000-5.000 mp sau mai mult, studierea alternativelor relocarii ar trebui realizata cu minimum 9-12 luni inainte.
Pe fondul cresterii cererii venite din partea IMM-urilor pentru cladiri de birouri sau chiar si pentru vile, cu spatii bine impartite si cu locuri de parcare suficiente, credem ca in urmatoarele 18-24 luni, IMM-urile trebuie sa ia in calcul din ce in ce mai des solututia pre-inchirierii atat in cazul vilelor (pe acest segment pre-inchirierea fiind posibila cu 4-6 luni in avans), cat mai ales in cazul cladirilor de birouri (unde demersurile ar trebui initiate cu minim 6-8 luni in avans).
AVANTAJE PRE-INCHIRIERE CONDITIONARI PRE-INCHIRIERE
Securizarea unui spatiu in cladiri / ansambluri de birouri de calitate superioara (ale caror spatii se pre-inchiriaza aproape integral inainte de finalizare), prin aceasta intelegand:
– locatie privilegiata, cu bun acces la mijloace de transport
– servicii cu valoare adaugata pentru angajati si companii, in imobil sau in imediata apropiere, in special in cazul parcurilor de afaceri, sau al proiectelor mixte/integrate (de ex: cantina, cafenea, centre medicale, centre de relaxare, infrumusetare, sportive, gradinite, etc)
Planificarea din timp a momentului relocarii (cu 6-9 luni in avans)
Obtinerea unui nivel de chirie mai atractiv (cu 10-20% mai scazut decat in cazul inchirilor aproape de finalizare)
Existenta unui business-plan pe 3-5 ani, pentru a putea estima corect nevoile de spatiu ale companii si ritmul de dezvoltare posibil
Personalizarea anumitor functiuni ale spatiului inca din faza de constructie, de exemplu climatizarea, infrastructura electrica (si voce-date uneori), si salvarea in acest fel a costurilor de modificare ce sunt de obicei in sarcina chiriasului.
Perspective de extindere a suprafetei in viitor in aceeasi locatie (adica in cadrul aceluiasi imobil, sau si al cladirilor invecinate, in cazul parcurilor de afaceri)si salvarea costurilor de relocare.
In ceea ce priveste chiriile disponibile in prezent atat pentru pre-inchirierea, cat si inchirierea de spatii de birouri, acestea se incadreaza in valorile mentionate mai jos:
Tip imobil
Locatie Chirie Pre-inchiriere (minim 6-9 luni inainte de finalizare) Chirie Inchiriere (2-3 luni inainte de finalizare sau dupa finalizare)
Imobile clasa A sau B+ ultra-centrale 17-19 Eu/mp 19-24 Eu/mp
Imobile clasa A sau B+, central-nord, central vest 16-18 Eu/mp 17-20 Eu/mp
Parcuri de afaceri sau proiecte mixte/integrate central-nord, central-vest 15-17 Eu/mp 16-18 Eu/mp
Parcuri de afaceri sau proiecte mixte/integrate DN1, Pipera 13-14,5 Eu/mp 14-16,5 Eu/mp
Parcuri de afaceri sau proiecte mixte/integrate Central-est, est 12-14 Eu/mp 14-16 Eu/mp
NOTA: Cheltuielile de intretinere si chiria locurilor de parcare precum si TVA-ul se calculeaza separat fata de valorile din tabelul de mai sus.
Credem ca aceste valori se vor mentine in urmatoarele 12-18 luni, cu o usoara tendinta de crestere (de 10-15%) pentru locatiile din zona centru-nord, care dispun de acces la metrou si locuri de parcare.
Atat pentru companiile multinationale, cat si pentru IMM-uri optiunea pre-inchirierii reprezinta din ce in ce mai mult, o solutie viabila de a securiza un spatiu care sa ofere atat angajatilor, cat si companiilor, confortul dorit si perspectiva unei dezvoltari constante.
