Asa cum proiectele destinate imobilelor de locuit au inceput sa „migreze” tot mai mult din centru la periferie si cladirile de birouri urmeaza acelasi traseu.
Ne mutam la periferie?
La ora actuala, ne confruntam cu o cerere mult mai mare decat oferta, in cazul spatiilor pentru birouri. O posibila solutie este construirea de spatii de birouri in zone noncentrale. Acest gen de proiect este deja consacrat in restul Europei. Pentru a demara un astfel de proiect trebuie tinut cont de facilitati, precum infrastructura de transport public, spatii de parcare, apropierea de zone comerciale sau de locuinte, dar si de existenta avantajelor, precum accesul facil si apropierea de aeroport sau autostrada.
Investitorii au gasit o noua solutie la criza ofertei de pe piata spatiilor de birouri, mult mai rentabila ca spatiu si pret: „parcul de afaceri”. Primele proiecte in acest sens au fost deja finalizate in anul 2007: Sema Parc (ESOP), Victoria Park, Baneasa IT & Tehnology Park, Iride Business Park.
Majoritatea proiectelor amintite sunt amplasate pe foste platforme industriale si beneficiaza de legaturi foarte bune cu mijloacele de transport in comun si acces facil.
Conform studiului realizat de compania ESOP, zonele noncentrale ofera suprafete de teren suficient de mari pentru construirea unor parcuri de afaceri, nu numai a unei cladiri individuale, iar chiriile in cladirile din aceste zone sint mai mici decit in cazul cladirilor din centru (11-15 euro/mp). De asemenea, in 2007 a crescut stocul de birouri de clasa A si B in proportie de 69% in zonele noncentrale.
Parcul de afaceri vs imobilul de birouri
Principalele caracteristici ale parcurilor de afaceri vizeaza suprafetele foarte mari de birouri clasa A (peste 20-30000 mp utili birouri), suprafata mare pe un singur nivel (4-6000 mp) intrucat companiile mari doresc sa-si exercite activitatea pe un singur nivel, in loc sa o imparta pe mai multe etaje , comunicarea interioara intre departamente fiind astfel mult mai facila, spatii verzi, parcari suficiente, facilitati precum cafetarie, restaurant si sali de protocol. Toate acestea constituie avantaje ale unui parc de afaceri fata de un imobil de birouri, iar suprafata mare a spatiului destinat construirii de care este nevoie se gaseste in general in zonele periferice. Zonele centrale sunt mult prea aglomerate si nu mai pot pune la dispozitie un astfel de spatiu.
In general, parcurile de afaceri se adreaseza companiilor care cauta peste 1000 mp dar si IMM-urilor. Chiria este mult mai avantajoasa in parcuri decat intr-un imobil si variaza intre 12 si 16 euro/mp. Mai mult decat atat, chiria pentru parcarea subterana este mai mica decat cea de la imobile, si acestea in ciuda faptului ca vorbim de clasa A in ambele cazuri.
Inchiriem sau cumparam?
Evolutia pietei spatiilor de birouri in perioada urmatoare vizeaza chiriile, astfel ne putem astepta la o crestere a pretului in ceea ce priveste imobilele disponibile dar inca neocupate, si la imobile aflate in lucru de tip sole building, la parcuri se va stabiliza, mai ales ca procesul de inchiriere al lor porneste cu mult timp inainte de a fi gata pentru livrare.
Conform unei analize a pietei pe baza datelor furnizate de ESOP observam ca exista oferte mai avantajoase in ceea ce priveste chiriile decat investitiile, in zone periferice:
– inchirieri: Mogosoaia(9euro/mp), Pipera(12-14 euro/mp), Nord, Sud, Otopeni(13euro/mp), Pantelimon(12-15 euro/mp), Militari(3.5euro/mp), Colentina(12-15 euro/mp), Baneasa.
– vanzari: centre de afaceri: Colentina (1500 000 euro), zona de Nord (1100 mp, 800 000 euro), zona de Vest (12389 mp, 30 000 000 euro, chiria 17 euro/mp)- in stadiu de proiect, clasa A.
