Casa contra credit
Asa-numita lege „Casa contra credit”, adoptata miercuri de Camera Deputatilor si trimisa spre promulgare la presedintele Klaus Iohannis, ridica o serie de semne de intrebare si nelamuriri, fiind deja subiectul unor controverse pe scena publica intre bancheri si BNR, pe de o parte, si reprezentantii debitorilor aflati in dificultate, de cealalta parte.
Patronatele Bancare din Romania au anuntat deja ca vor solicita Presedintiei sa sesizeze Curtea Constitutionala pe „darea in plata”, invocand retroactivitatea si incalcarea dreptului de proprietate, si cer sa se retrimita legea in Parlament pentru reexaminare.
Si reprezentantii Bancii Nationale spun ca vor contesta legea la CCR pentru ca bancile risca falimentul.
De partea cealalta, initiatorii proiectului spun ca legea transpune o Directiva europeana si reprezinta o solutie echitabila atat pentru debitor, cat si pentru creditor care, la momentul acordarii creditului, a apreciat ca imobilul adus ca garantie acopera valoarea acordata.
Legea „darii in plata” prevede ca, in cazul in care nu mai poti plati creditul, ii returnezi bancii casa si creditul se stinge. Apar insa o serie de intrebari si neclaritati cu privire la punerea in aplicare a acestei proceduri.
Consultantul fiscal, Adrian Benta a trecut in revista pentru REALITATEA.NET toate punctele sensibile ale noii legi:
1. Ce se intampla cu ratele si cu avansul platit in perioada anterioara de catre persoana fizica ce notifica banca de aplicarea procedurii darii in plata?
Banii platiti pana la momentul restituirii bunului ipotecat raman ca plata in favoarea bancii, avand in vedere ca legea nu stabileste obligatia restituirii acestor sume.
Pot exista insa multiple discutii, respectiv cine pierde si cine castiga de pe urma masurii. Daca valoarea avansului si a ratelor deja platite la care se adauga valoarea casei restituite catre banca este mai mare decat valoarea imprumutului atunci clar pierd persoanele fizice, spune auditorul financiar.
„Daca ai achizitionat o casa la un pret de multe sute de mii de euro si ai pierdut doar cateva rate iar valoarea actuala a casei este cu mult mai mica decat valoarea imprumutului atunci persoana fizica isi castiga independenta financiara si pierde ratele achitate, compensate probabil cu timpul de folosire al activului”, explica Adrian Benta.
2. Se va face o „lista neagra” cu cei care apeleaza la nou lege?
Pot aceste persoane fizice sa utilizeze in perioada urmatoare alte imprumuturi pentru achizitia de imobile? Legal, cu siguranta au acest drept. Practic, oficial sau neoficial, se va organiza probabil o lista a persoanelor ce au utilizat aceasta procedura, lista de care se va tine cont la acordarea altor credite.
3. Cati romani in dificultate vor apela la noua lege?
„Daca e sa ne raportam la scopul fundamental al celui ce isi doreste o casa, in acest moment consideram ca efectul legii nu va fi unul deosebit de amplu, persoanele fizice fiind constiente ca banii sunt pentru locuinta”, considera Benta.
Consultantul fiscal este de parere ca masura darii in plata va aplicata „fie de cazurile excentrice cand oamenii s-au aruncat la diverse investitii in palate si vilce ce se invart dupa Soare”, fie in cazul extrem cand a ceda casa este ultima posibilitate pentru supravietuirea acelei persoane.
4. Doua legi care se suprapun
Avand in vedere ca de la 1 ianuarie 2016 intra in vigoare o alta lege cu impact deosebit asupra acestor structuri de imprumuturi, respectiv Legea falimentului personal, sunt tare curios cum vor functiona aceste legi cu reglementari paralele si pe alocuri contradictorii.
5. Se poate extinde o astfel de lege si la alte contracte?
Ca sa nu existe discriminare fata de alti operatori economici, de ce nu se extinde aceasta masura si asupra altor bunuri cand debitorul se afla intr-o situatie dificila?, se inteaba specialistul de la Benta Consult.
„Ar fi, de exemplu, situatia celui ce a cumparat in rate un frigider si constata dupa o anumita perioada de timp ca nu il mai poate plati si va restitui frigiderul. De ce sa nu aiba si aceasta categorie de persoane fizice o astfel de posibilitate? Legea trebuie sa fie neutra si impartiala si nu diferentiata pe categoriile de active cumparate de persoana fizica”.
6. Ce se intampla cu dreptul creditorului de a se opune stingerii creditului?
In esenta, procedura darii in plata prin care o obligatie contractata in bani se poate stinge prin acordarea unui bun este o procedura absolut legala prevazuta de Codul civil, arata consultantul fiscal.
Ipoteza de la care se porneste in utilizarea procedurii de dare in plata este insa acordul partilor, consensul in aplicarea procedurii. „Noua lege stabileste dreptul unilateral al debitorului sa isi stinga imprumutul prin remiterea activului ipotecat fara sa ia in considerare per ansamblu, nu ca procedura de contestatie, dreptul creditorului de a se opune”, observa Benta.
7. Este legala o lege ce introduce proceduri contrare Codului civil?
Un prim raspuns la aceasta situatie il regasim chiar la litera bb) din art. 230 al Legii nr. 71/2011 ce a stabilit ca sunt abrogate la data intrarii in vigoare a noului Cod civil toate prevederile normative contrare acestuia, chiar daca sunt adoptate prin lege.
„Desigur, aceasta lege a dispus pentru legile contrare Codului civil la data intrarii in vigoare insa prin similitudine se pune intrebarea cat de legale sunt celelalte legi contrare Codului civil adoptate dupa intrarea in vigoare a acestuia”, spune Benta.
8. Se incalca prevederi constitutionale?
Un alt element de analiza este cat de constitutionala este aceasta lege in masura in care dispune asupra proprietatii private. „Practic, efectul este de transformare a unei creante patrimoniale detinute de institutia bancara intr-un activ imobilizat. Desigur, autorul prezentei opinii poate fi subiectiv dar efectul legii asupra patrimoniului institutiei de credit nu poate fi negat”, considera consultantul …
