Surprinzator, chiar cu un astfel de buget, destul de consistent, variantele sunt putine. Desi majoritatea developerilor sustin ca proiectele lor sunt adresate segmentului de populatie cu venituri medii, preturile de vanzare in blocurile noi depasesc cu mult posibilitatile, iar solutia ramane achizitionarea unui apartament dintr-o cladire veche. In ciuda cresterii ofertei din sectorul rezidential, posibilitatea romanilor de a achizitiona o locuinta a ramas destul de scazuta. Practic, in Capitala, majoritatea celor interesati sunt nevoiti, din cauza preturilor foarte mari, sa cumpere apartamente in blocurile construite inainte de 1989. Proiectele noi au devenit tinta predilecta a investitorilor mari, in special straini. ?Nu sunt prea multe variante pentru un buget de 150.000 de euro. In esenta, cu banii acestia poti cumpara o garsoniera sau un apartament cu doua sau, foarte rar, trei camere in proiecte rezidentiale construite in afara Bucurestiului ori in cartierele marginase. In oras, sansele sunt mult mai reduse, poate tot o garsoniera sau un apartament cu doua camere, dar cu suprafete mici?, spune Ruxandra Cleciu, managing partner in cadrul agentiei imobiliare Neocasa.
Nici in orasele mari din tara preturile nu sunt cu mult mai scazute. Tranzactiile realizate aici sunt tot cu apartamente vechi, in special cu doua camere, si garsoniere, care raman, deocamdata cel putin, accesibile pentru bugetul romanilor. De altfel, in toata tara, pretul pe metrul patrat in cazul unui bloc vechi este de circa 1.000 -1.200 de euro, insa in zonele centrale poate depasi 2.000 de euro. In Timisoara, Iasi, Cluj sau Constanta, un client interesat de un apartament vechi cu doua camere trebuie sa plateasca minimum 60.000 – 70.000 de euro. Daca insa vorbim despre noile ansambluri rezidentiale, pretul pleaca de la 1.200 ? 1.400 euro/mp, ceea ce face ca o unitate locativa cu doua camere sa coste, in functie de suprafata, locatie si finisaje, cu mult peste 100.000 de euro.
Suprafete mici pentru preturi mari
Principala optiune de achizitie a unei locuinte cu 150.000 de euro in ansamblurile rezidentiale noi este garsoniera. Indiferent de locatie, finisaje sau suprafata, aceasta se poate cumpara cu maximum 100.000 de euro. Nu prezinta insa avantajele de spatiu ale unui apartament cu doua camere, reprezentand, in general, alegerea tinerilor sau a familiilor tinere. Totusi, cine cauta atent poate gasi si locuinte cu mai multe camere al caror pret se incadreaza in 150.000 de euro. ?Aproape toate proiectele rezidentiale aflate in constructie in acest moment in Bucuresti ofera si apartamente cu suprafete medii, ce nu depasesc 150.000 de euro. De altfel, locuintele ale caror preturi se incadreaza intre 120.000 si 200.000 euro sunt cele mai tranzactionate proprietati din piata pe segmentul rezidential destinat clasei cu venituri medii spre mari?, afirma Monica Marin, partner manager al firmei imobiliare EuroMetropola.
Problema in cazul acestora este reprezentata de diferentele sau, mai degraba, cresterile repetate ale pretului, in diferitele etape de constructie. Astfel, daca achizitia se face in stadiul de proiect, un apartament poate costa 1.100 euro/mp ? 1.500 euro/mp. Odata ce lucrarile inainteaza, scumpirile repetate duc metrul patrat la 1.800 euro ? 2.000 de euro, ceea ce scoate acest tip de proprietate din limita de pret de 150.000 de euro.
Conform estimarilor analistilor, anul acesta vor fi date in folosinta cam 1.535 de apartamente amplasate in complexuri rezidentiale situate in Bucuresti si avand preturi cuprinse intre 75.000 si 300.000 de euro. Pana in 2010, numarul de unitati locative livrate pe piata va fi de 15.000, iar prognoza pentru cresterea anuala a preturilor este de 20%-30% pe an. Potrivit lui Ciprian Lopata, CEO al agentiei imobiliare Arco Real Estate, in circa trei ani, pretul pentru un metru patrat construit va fi de aproape 3.000 de euro. In concluzie, un apartament mediu cu doua camere si o suprafata de 70 mp va putea ajunge sa coste peste 200.000 de euro.
Majoritatea proiectelor noi, existente sau aflate in constructie, unde mai poate fi gasita o locuinta al carei pret sa nu depaseasca 150.000 de euro sunt amplasate la periferie sau in zone semicentrale din Capitala.
Cartierele Titan (unde se vor construi peste 5.000 de apartamente), Drumul Taberei, Iancului sau 13 Septembrie sunt foarte cautate de developeri, datorita densitatii populatiei si faptului ca mai exista terenuri pretabile la constructii. Aici sunt lansate proiecte unde se pot achizitiona locuinte la preturi cuprinse intre 65.000 si 75.000 de euro pentru garsoniere sau intre 75.000 si 150.000 de euro pentru apartamente cu doua camere. Chiar si in zona de centru a Capitalei exista un proiect unde, momentan, se pot cumpara locuinte cu preturi sub 150.000 de euro. In Piata Victoriei se construieste un ansamblu rezidential cu 38 de apartamente de doua, trei si patru camere cu suprafete cuprinse intre 67 mp si 173 mp, unde apartamentele de doua si trei camere au preturi cuprinse intre 113.400 euro si 128.800 euro.
Unii analisti considera ca exista posibilitatea aparitiei pe piata a unor proiecte destinate persoanelor cu venituri medii, de pana la 1.000 euro lunar. Acestea ar putea fi construite in zonele limitrofe Capitalei, unde terenurile sunt relativ ieftine sau au fost deja cumparate la preturi mai scazute, ceea ce va permite obtinerea unor costuri mai mici pe metrul patrat construit.
Dupa ce acum cativa ani majoritatea covarsitoare a locuintelor noi se remarcau prin suprafetele extrem de generoase, cresterile repetate de preturi au repliat strategiile folosite de dezvoltatori. Una dintre solutiile identificate de acestia pentru a permite diminuarea preturilor de vanzare, dar si a costurilor de constructie este realizarea de unitati locative cu suprafete ceva mai mici. De fapt, acest model este importat din Spania. Poate fi intalnit deja in proiectele rezidentiale lansate pe piata de companiile iberice care au patruns in Romania, mai ales anul acesta, in cautarea randamentelor mari oferite, inca, de sectorul imobiliar autohton.
Investitorii straini iau caimacul
Conform unui studiu Colliers International, cam 40% din locuintele disponibile in complexurile rezidentiale noi sunt, in prezent, in posesia unor investitori care au cumparat blocuri intregi. De altfel, in cadrul primului proiect care, teoretic, era destinat clasei medii, Planorama, un investitor britanic a achizitionat unu dintre blocuri inainte de inceperea lucrarilor de constructie. Tot aici, un om de afaceri spaniol a cumparat un numar de 50 de apartamente. Unii analisti afirma insa ca, in anii urmatori, acest procentaj va spori. Cauza: veniturile romanilor nu sunt suficient de ridicate pentru a permite achizitia unei locuinte, chiar si creditarea fiind o solutie doar pentru cei cu salarii de minimum 1.500 de euro pe luna. Conform Asociatiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), in primele sase luni ale anului trecut, in Romania, au fost realizate 186.000 de tranzactii, iar valoarea creditelor acordate de banci s-a ridicat la 1,9 miliarde de euro.
De altfel, creditele sunt parte din cauzele care au determinat cresterea preturilor de aproximativ cinci ori in ultimii trei ani. In 2003, apartamentele cu doua camere situate intr-o zona semicentrala costau maximum 15.000 de euro, iar in prezent, acestea sunt cumparate cu 75.000 ? 80.000 de euro.
Practic, obtinerea unui credit pentru un apartament nou, cu o suprafata de pana in 100 mp, necesita venituri de 2.000 de euro lunar pentru o familie, avand in vedere ca media pretului de vanzare a apartamentelor abia construite este de cel putin 1.300 de euro/mp. Expertii sustin ca, in ciuda asa-zisei relaxari a creditarii, pentru a cumpara prin intermediul unui credit o locuinta, in 2007, o persoana trebuie sa aiba un venit care sa reprezinte echivalentul a sase salarii medii. Acum patru ani, chiar daca oferta era mult mai mica, obtinerea unei finantari imobiliare necesita doar 4,8 salarii medii pe economie.
Chiar daca pe piata apar frecvent noi proiecte, numarul acestora nu este suficient pentru a calma scumpirile din sectorul rezidential. Perspectiva unei crize se intrevede pentru momentul in care, desi vor avea ce vinde, developerii nu vor mai gasi clienti dispusi sa plateasca sumele din ce in ce mai mari cerute.
