Pretul terenului, al materialelor de constructie, impozitele, ratele bancare, forta de munca si un profit satisfacator ? toate aceste costuri se reflecta in pretul de vanzare al unei locuinte atunci cand un dezvoltator demareaza un proiect. Ce inteleg dezvoltatorii printr-un profit satisfacator? „In situatia actuala dezvoltatorii se declara multumiti daca profitul se situeaza intr-o marja de 20-70%, iar daca acesta scade sub 20% nu mai devine deloc atractiv sa se apuce de construit. Profitul poate fi si mai mare, dar numai in situatia in care terenul a fost achizitionat cu mai mult timp in urma la un pret mai scazut si are coeficienti urbanistici foarte buni si poate fi exploatat la maximum (procent de ocupare mare si un regim de inaltime permisiv)”, afirma consultantii imobiliari de la EuroMetropola.
Cum isi face un dezvoltator calculele? Putem exemplifica pe un teren de 800 mp din Bucuresti (zona centrala), cumparat recent de o firma cu capital strain pentru 2 milioane euro, pe care se poate construi un imobil de aprox. 5000 mp construiti. Dupa ce pretul cimentului si al caramizilor a cunoscut in 2008 cele mai mari scumpiri din ultimii opt ani, costul de constructie al unui mp a ajuns in acest an la 850 de euro, cu finisaje medii. Astfel, reiese ca dezvoltatorul are costuri de 6.250.000 euro (terenul- 2 milioane, constructia 5000 mp x 850euro/mp= 4.250.000 euro brut). Daca vanzarea apartamentelor s-ar face la un pret mediu de 2.200 euro/mp, atunci veniturile dezvoltatorului ar fi de aprox. 11 milioane euro brut. Rata profitului va fi de aprox. 64%, dupa ce am scazut cheltuielile si impozitul. „Acest proiect se va finaliza intr-un an, iar profitul de 64% este satisfacator, insa daca vorbim de proiecte care se deruleaza pe o perioda mai lunga, dezvoltatorii isi propun un profit mai mare”, completeaza cei de la EuroMetropola.
Cum ar putea dezvoltatorii sa vina pe piata cu o oferta mica de pret: cum materialele de constructie nu dau nici un semnal de ieftinire, iar mana de lucru calificata devine tot mai inaccesibila, singura directie din care s-ar putea vedea o rezolvarea ar fi aceea a terenurilor: daca pretul acestora ar scadea, dezvoltatorii ar gasi mult mai atractiv sa construiasca, fara sa-si reduca profitul.
In momentul de fata in viziunea consultantilor imobiliari, o oferta mica de pret implica obligatoriu si un compromis din partea cumparatorului: distanta mare fata de oras, o calitate mai slaba a executiei, materiale mai ieftine sau nu foarte durabile sau eficiente energetic (rigips, BCA etc). Pentru ca nu isi permit sa reduca preturile noilor constructii, dezvoltatorii nascocesc sisteme atractive de bonusare, precum mici discounturi pe perioade limitate, mobilier, locuri de parcare, spatii de depozitare sau boxe oferite gratuit, pentru a recastiga interesul cumparatorilor.
