Rata medie lunara care trebuie platita pentru un credit de achizitie a unei locuinte intr-un complex rezidential din Bucuresti este de 8-12 euro/metru patrat, in conditiile in care cele mai multe dintre apartamente au preturi cuprinse intre 1.200-1.800 euro/mp, potrivit companiei poloneze REAS.
Nivelul ratei lunare a fost calculat la un grad de indatorare de 75%, o perioada a imprumutului de 30 de ani si un credit in euro, in rate egale, luand in considerare nivelurile actuale ale dobanzilor.
„Situatia economica excelenta a Bucurestiului se manifesta, in primul rand, printr-o rata de somaj extrem de redusa si aflata de multi ani in continua scadere, o cerere mare de forta de munca si o rata de crestere ridicata a remuneratiei care este in Capitala cu mai mult de 20% peste media nationala. Aceasta se concretizeaza intr-o putere de cumparare si o solvabilitate relativ ridicata a populatiei Capitalei, desi in prezent povara medie lunara a datoriei pentru locuinte poate fi evaluata la un nivel aproximativ de 8-12 euro pe metru patrat de apartament cumparat”, se arata intr-un raport al REAS.
Nivelul foarte ridicat al ratelor care trebuie achitate la banci in cazul unui imprumut pentru achizitia de locuinte a determinat, potrivit analistilor polonezi, un declin semnificativ al ratelor de absorbtie a pietei de locuinte din Bucuresti.
Cu toate acestea, potentialul pietei rezidentiale din Bucuresti ramane inca foarte ridicat dat fiind ritmul redus de livrare a locuintelor noi.
„Doar 48.000 apartamente au fost livrate in Bucuresti din 1990, insemnand, in medie, 2.600 de unitati noi in fiecare an. In acelasi timp, anual sunt incheiate circa 15.000 de casatorii. Acest lucru, adaugat la deficitul actual de locuinte masurat dupa surplusul semnificativ al numarului de familii fata de stocul de locuinte existent indica faptul ca cererea fundamentala generala este extrem de ridicata si la fel de ridicat se anunta si potentialul pe termen lung al acesteia”, se precizeaza in analiza REAS.
Spre comparatie, in Bucuresti au fost livrate anul trecut putin peste 2.500 de apartamente si case, in timp ce in Varsovia, au fost finalizate 15.700 de apartamente si un numar de 16.200 sunt planificate pentru livrare in 2008.
In ceea ce priveste piata creditelor ipotecare din Romania, analistii REAS considera ca are un potential ridicat, in pofida cresterilor recente ale ratelor dobanzilor si a incetinirii dinamicii activitatii de creditare.
„La sfarsitul anului 2006, valoarea creditelor ipotecare in PIB era in Romania de 2,3% comparativ cu o medie de 49% in cele 27 de tari ale Uniunii Europene. Conform Bancii Nationale a Romaniei, piata creditelor imobiliare din Romania este dominata de Bucuresti, care reprezinta nu mai putin de 42% din valoarea totala a creditelor imobiliare acordate pe piata romaneasca. In ultimele luni, ratele de absorbtie a locuintelor in cadrul proiectelor au scazut, lucru confirmat de incetinirea dinamicii creditelor imobiliare de la luna la luna. Cu toate acestea, in ultimul an (iunie 2007 – iunie 2008), volumul creditelor atrase de familii pentru a-si finanta achizitiile de locuinte a crescut cu aproximativ 100%”, se mai spune in analiza.
Analiza REAS a fost realizata la sfarsitul lunii iulie si a acoperit circa 220 de proiecte rezidentiale, din care 180 au reprezentat esantionul de piata multifamiliala in diverse etape de dezvoltare, de la proiecte aflate inca in faza de planificare la proiecte aproape finalizate.
In urma analizei a reiesit ca preturile de vanzare a locuintelor in ansamblurile rezindentiale noi variaza intre1.000 de euro pe metru patrat si peste 2.000 de euro pe metru patrat.
„Proiecte cu preturi brute medii mai mici de 1.000 euro pe metru patrat sunt greu de gasit in interiorul limitelor administrative ale orasului si marea majoritate a locuintelor oferite in prezent sunt vandute la mai putin de 2.200 de euro pe metru patrat. Cel mai mare grup de proiecte disponibile au preturi cuprinse intre 1.200 si 1.800 euro/mp, in functie de clasa si amplasamentul proiectului, si doar acest segment de piata vizeaza clientela din clasa de mijloc. Preturile din segmentul de lux incep de la aproximativ 2.000 euro pe metru patrat”, se precizeaza in studiu.
In aceste conditii, analistii REAS apreciaza ca ratele de absorbtie in stagnare si cota in scadere a segmentul de lux in cadrul ofertei rezidentiale din Bucuresti aduc piata mai aproape de o adaptare a ofertei cu cererea.
REAS este consultant pentru piata imobiliara din Polonia si Romania, fiind de asemenea partener strategic al Jones Lang LaSalle.
