Undele de soc ale crizei americane ocolesc deja Globul. Exista vreun motiv sa se opreasca la granitele Romaniei?
In vara anului trecut pretul locuintelor americane a consemnat primul recul dupa 11 ani de crestere. In prezent, imobilele din Statele Unite sunt cu zeci de mii de dolari mai ieftine. Evenimentele derulate in ultimele saptamani pe pietele financiare internationale au legatura tot cu imobilele, mai precis cu reperul care le sustine pretul: creditul ipotecar. O serie de debitori de pe segmentul substandard (subprime) au incetat sa-si mai achite ratele de credit, iar mai multe fonduri de investitii legate de banci au intrat in colaps, antrenand o criza de lichiditate solutionata, in final, prin interventii ale bancilor centrale. Ultima masura luata de banca centrala a Statelor Unite – Federal Reserve -, de reducere a dobanzii cu care imprumuta bancile comerciale, este menita sa evite o criza mondiala la nivelul creditarii si, implicit, sa sustina pretul activelor.
Din pacate, unda de soc internationala a lovit si Europa Centrala si de Est. Dupa cinci ani de cresteri spectaculoase, pretul proprietatilor din statele baltice a inceput sa scada. Iar atunci cand discutam de tarile baltice ne gandim fireste la Romania, pentru ca nu degeaba ne-a introdus Standard & Poor”s alaturi de Letonia, Estonia si Lituania – pe lista tarilor cu cel mai clar risc de supraincalzire. Potrivit analistului imobiliar Ion Radu Zilisteanu, nicio alta investitie nu a adus profituri atat de mari in ultimii ani: „De la inceputul anului 2003 si pana la jumatatea lui 2007 metrul patrat, intr-un apartament vechi, a crescut de 10-12 ori. Mai precis, daca in urma cu patru ani un metru patrat costa 100 de dolari, in momentul de fata se vinde cu 1.000-1.100 de euro”.
La prima vedere s-ar putea spune ca e doar o chestiune de timp pana cand se va produce si la Bucuresti ceea ce se vede acum la Riga, Vilnius sau Talin. Totusi, in cazul nostru, se poate vorbi de cateva particularitati. Cu exceptia Bulgariei, nicio alta tara din UE nu are � pe medie – preturi la imobile mai mici decat Romania. Iar daca ne mutam atentia de la imobile la terenuri si paduri observam ca acestea sunt mult mai ieftine decat in regiune. E adevarat ca o reducere a procesului de creditare ca urmare a redimensionarii riscurilor pe pietele emergente, alaturi de oprirea dobanzilor din cursa de scadere si a leului din cea de apreciere, se poate materializa intr-o reducere a preturilor pe piata imobiliara. Dar mai importanta este dimensiunea potentialei corectii si segmentele care vor fi afectate.
Pentru a face mai multa lumina in aceasta chestiune am cerut parerea a cinci dintre cei mai buni analisti financiari din Romania. Intrebarea este: Cum va reactiona piata imobiliara romaneasca la ultimele evenimente produse pe plan international?
Sectiunea „subprime” este zero in Romania
Evenimentele recente de pe piata internationala isi au originea in gestiunea laxa a politicii de credit adoptata de institutiile bancare din Statele Unite si nu in ultimul rand in eroarea de gestiune a politicii Fed.
Eroarea bancilor comerciale a constat in acceptarea majorarii creditelor subprime, prin care clientii cu probleme in rambursarea unui imprumut uzual mai pot accesa resurse financiare, insa la costuri mai mari.
Eroarea Fed a constat in mentinerea dobanzii de finantare la acelasi nivel in ciuda semnalelor tot mai dese ce indicau incetinirea cresterii economice. Reactiile corective au venit invers. Fed a decis „pe genunchi” ca din 20 august sa scada rata de discount – rata de dobanda perceputa pentru imprumuturile directe acordate bancilor cu pozitii de lichiditate nesatisfacatoare.
Concluzia: reducerea discountului anticipeaza scaderea dobanzii de finantare a Fed cu pana la 50 de puncte de baza in septembrie.
Revenind, piata imobiliara romaneasca este in plina ascensiune. Sectorul constructiilor a crescut cu 26,7% in iunie, inregistrand cel mai semnificativ avans in comparatie cu sectoarele similare din celelalte economii integrate in UE. Sectiunea „subprime” – la capitolul credit neguvernamental in Romania – este zero sau nesemnificativ peste zero. Monedele de creditare sunt majoritar euro si leul. In acest context nu vad motive pentru care piata imobiliara romaneasca sa fie afectata in vreun fel de evenimentele recente din mediul international.
Creditul ipotecar – principalul beneficiar al noilor conditii de creditare
Piata imobiliara romaneasca a crescut foarte puternic in ultimul timp, pe toate segmentele sale, pe fondul cererii mari, a imbunatatirii situatiei economice si a procesului de convergenta. Cred ca daca oferta nu va creste foarte rapid, excesul de cerere se va pastra si in anii urmatori, punand astfel presiune pe preturi. Cererea de locuinte este ridicata ca urmare a unui stoc redus de imobile si a unor conditii de locuit relativ precare, a cresterii veniturilor (prezente si viitoare) si a cresterii disponibilitatii creditului ipotecar.
Consider ca evolutiile de pe piata internationala nu vor avea impact semnificativ asupra pietei imobiliare din Romania. De asemenea, nu cred ca aprecierea leului va fi stopata, ci doar ca se va produce o corectie temporara, dupa care trendul de apreciere – pe termen lung – se va relua.
In acelasi timp, nu cred ca accesul la credite ipotecare se va restrange, ci dimpotriva. Noile conditii de creditare (prin introducerea normelor proprii fiecarei banci) vor face ca gradul de indatorare permis sa creasca considerabil (de la 40, la 65-70%), iar avansul necesar unui credit ipotecar se va reduce (de la 25, la 10% sau chiar la 0%).
Riscuri minime asupra stabilitatii financiare
Avand in vedere ponderea redusa a creditului pentru locuinte la nivelul populatiei (circa 2,3% din PIB), ipoteza conform careia acesta ar fi principalul motor al cresterii preturilor imobilelor nu are suport solid.
In scenariul unei crize imobiliare in Romania – putin probabil la nivelul intregii piete, datorita expunerii reduse a sistemului bancar – riscurile asupra stabilitatii financiare sunt minime si pot fi usor absorbite fara a avea un impact macroeconomic.
Totusi, deprecierea leului ca rezultat al aversiunii la risc pe plan global ar putea determina o reevaluare a riscului valutar din partea agentilor economici si un apetit mai scazut la imprumuturile pe termen lung in moneda straina, ceea ce ar tempera intr-o anumita masura cererea pe piata imobiliara.
