- Atacul ransomware din 14 iulie 2026 a blocat integral platforma e-Terra a ANCPI, oprind autentificările notariale, creditele ipotecare, recepțiile cadastrale și autorizațiile de construire;
- Pentru piața imobiliară (nu pentru ANCPI), atacul întrunește, în opinia noastră, condițiile forței majore din Codul Civil — deși imprevizibilitatea rămâne cel mai ușor de contestat. Forța majoră exonerează de răspundere contractuală, dar nu prelungește automat termenele legale sau administrative;
- Legea nr. 161/2026 (în vigoare din 7 august 2026) prelungește până la 30 septembrie 2026 termenul de livrare a locuințelor cu cota redusă de TVA de 9%, recunoscând implicit imposibilitatea obiectivă generată de blocajul ANCPI.
Pe 14 iulie 2026, un atac ransomware a compromis integral sistemele informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară („ANCPI”). Platforma e-Terra a devenit nefuncțională, iar consecințele sunt fără precedent: notarii nu pot autentifica acte, băncile nu pot acorda credite ipotecare, dezvoltatorii nu pot finaliza recepții cadastrale, iar mii de tranzacții rămân suspendate.
Întrebarea centrală: poate fi calificat acest atac cibernetic drept forță majoră, în sensul art. 1351 Cod Civil? Răspunsul contează în practică: de el depinde dacă participanții la piață scapă de penalități, dacă dezvoltatorii pot invoca imposibilitatea obiectivă de a respecta termenele de autorizare și dacă lanțul tranzacțional poate fi deblocat fără pierderi financiare majore.
Tranzacții imobiliare: autentificare, opozabilitate și finanțare blocate
- Autentificarea actelor este suspendată de facto: fără acces la e-Terra, notarul nu poate verifica situația juridică a imobilului și nu poate autentifica niciun act privind drepturi reale imobiliare;
- Finanțarea ipotecară este integral blocată: băncile nu pot verifica și înscrie garanțiile, dosarele de credit sunt suspendate nedeterminat, iar dezvoltatorii rămân fără încasarea creditelor;
- Dezvoltările imobiliare sunt blocate: apartamentări, recepții cadastrale și deschiderea cărților funciare individuale presupun interacțiune directă cu sistemul ANCPI.
Autorizații de construire și certificate de urbanism: termene care nu așteaptă
Termenele de valabilitate ale autorizațiilor de construire, certificatelor de urbanism și avizelor curg imperativ, indiferent de funcționarea sistemelor ANCPI. Legea nr. 50/1991 condiționează emiterea autorizației de depunerea extrasului de carte funciară actualizat și a extrasului de plan cadastral. Rezultă un cerc vicios: investitorul care trebuie să solicite obținerea/prelungirea autorizației nu poate obține documentația cadastrală necesară, iar expirarea certificatului de urbanism și a avizelor sau, după caz, a autorizației impune reluarea integrală a procedurii. Consecința: pierderea ireversibilă a unor drepturi administrative, din cauza unui eveniment pe care investitorul nu l-a provocat.
O soluție pragmatică: depunerea dosarului de autorizare pe baza ultimului extras de carte funciară disponibil, însoțită de o declarație pe proprie răspundere că situația juridică nu s-a schimbat, cu completare ulterioară — Legea nr. 50/1991 permite completarea dosarului în maximum 3 luni de la notificarea autorității. Salutăm, în acest sens, inițiativa Colegiului Geodezilor din România de a solicita oficial prelungirea termenelor administrative afectate de incident.
Blocajul afectează și alte zone sensibile ale pieței: În energia regenerabilă (fotovoltaice, eoliene, BESS), termenele de racordare nu au mecanisme de suspendare corelate cu indisponibilitatea sistemelor statului, iar depășirea lor înseamnă pierderea ireversibilă a capacității alocate, cu expuneri financiare de milioane de euro.
Anterior atacului, termenul-limită pentru livrarea locuințelor cu cota redusă de TVA de 9% (locuințe de maximum 600.000 lei, exclusiv TVA, suprafață utilă de maximum 120 mp) era fixat la 31 iulie 2026. Diferența financiară: până la 72.000 lei per tranzacție.
Prin Legea nr. 161/2026 (în vigoare din 7 august 2026), termenul de livrare a fost prelungit până la 30 septembrie 2026, în anumite condiții specifice. Intervenția este binevenită, însă impactul pozitiv depinde foarte mult de repornirea sistemelor ANCPI în timp util.
Prin această prelungire, legiuitorul a recunoscut implicit că blocajul ANCPI generează o imposibilitate obiectivă de finalizare a tranzacțiilor imobiliare. Aceeași rațiune se aplică și dezvoltatorilor care depășesc fără culpa lor termenele din autorizații, investitorilor aflați în imposibilitatea îndeplinirii condițiilor suspensive și operatorilor din energia regenerabilă care nu pot respecta termenele de racordare.
Invocarea forței majore implică patru condiții cumulative: eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Din perspectiva participanților la piață (nu a ANCPI), trei condiții sunt îndeplinite fără echivoc: atacul este integral extern, publicitatea imobiliară este un monopol de stat fără alternativă, iar măsurile de mitigare întreprinse de ANCPI (izolarea infrastructurii, colaborare cu DNSC, migrare în cloud guvernamental, fără termen ferm de repunere în funcțiune) confirmă inevitabilitatea. Imprevizibilitatea rămâne însă cea mai vulnerabilă condiție: un profesionist imobiliar nu putea anticipa compromiterea integrală a unui sistem de importanță națională, dar atacurile cibernetice asupra instituțiilor publice nu mai sunt fără precedent în România — iar precedente similare din străinătate (Cadastrul Slovaciei, 2025; Oiltanking și Mabanaft, Germania, 2022) confirmă direcția, fără o soluție unitară.
Forța majoră, chiar constatată, exonerează de răspundere, dar rămâne strict la atât: termenele contractuale, legale sau administrative își păstrează cursul. Participanții la piață au, așadar, o cauză exoneratoare, dar prelungirea termenelor depinde exclusiv de demersuri active.
Recomandăm: notificarea formală a cocontractanților și instituțiilor finanțatoare, cu atașarea comunicatelor oficiale ANCPI; solicitarea unor avize de forță majoră de la Camera de Comerț și Industrie din România, utile ca probă și instrument de negociere; și invocarea art. 1634 și art. 1557 Cod Civil (suspendarea obligației, respectiv excepția de neexecutare), completată cu acte adiționale de prelungire a termenelor contractuale pentru certitudine.
Atenție însă: aceste articole din Codul Civil nu se aplică termenelor de drept public (autorizații, certificate de urbanism, avize) — acestea nu pot fi prelungite automat prin invocarea forței majore, fiind necesară o intervenție legislativă similară celei din starea de urgență din timpul pandemiei COVID-19 (2020).
În opinia noastră, atacul cibernetic asupra ANCPI întrunește condițiile pentru calificarea drept forță majoră, cu rezerva că imprevizibilitatea rămâne condiția cea mai expusă contestării. E-Terra este infrastructura critică de care depinde întregul circuit imobiliar din România. Evaluarea juridică individualizată și măsurile prompte de protecție rămân esențiale până la repunerea în funcțiune a sistemului.
Articol semnat de Mădălina Mitan (partner), Alexandra Huza-Boeangiu (senior attorney at law) și Geanina Pelin (attorney at law), avocați specializați în domeniul imobiliar și construcții în cadrul Schoenherr și Asociații SCA
Articol susținut de Schoenherr și Asociații
